住建部部长强调开展现房销售试点后 深圳跟进释放哪些信号

7月4日，深圳公共资源交易公共服务平台上架3宗宅地，其中宝安新安地块采用“竞地价+竞现房销售面积+摇号”的规则，这也是深圳首次在宅地竞指标阶段采取竞现房销售建面的方式。

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此前的6月底，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹曾强调“开展现房销售试点”，如今一线城市深圳跟进，信号意义强。目前，已经有包括深圳、北京、合肥、福州永泰等地试点在土地出让环节设置“现房销售”条件。在业内人士看来，会有越来越多的城市从土地出让环节推动试点现房销售。

深圳土地出让首现竞“现房销售”面积

早在2016年，深圳推出过首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。

这是深圳首宗商品房现售试点地块，但是之后，深圳土拍再无要求现房销售的宗地，直到宝安新安地块的出现。

深圳7月4日挂出的这三宗地分布于龙岗宝龙、宝安新安，总起始价46.32亿元，将于8月2日进行出让。

其中，宝安新安地块为二类居住用地，建筑面积8.23万平方米，起始价29.62亿元，最高限制地价34.06亿元。该地块住宅部分拟建设普通商品住房，平均销售价格不高于8.86万元/平方米（不含室内装修）。

值得关注的是，深圳公共资源交易平台显示，宝安新安地块采取“三限双竞+摇号”规则出让，即限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。据了解，现房销售最高限制建筑面积为3.552万平方米。

在“保交付”的大背景下，深圳作为一线城市，试点土地出让中竞拍现房销售建筑面积，引发关注，尤其是在住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹刚刚强调“开展现房销售试点”之后，信号意义强大。

6月26日下午，倪虹会见了中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行。其中，倪虹提到，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

深圳开展现房销售试点，是大势所趋，有着积极意义。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，竞争现房销售建面，一方面是当前保交楼难度大，要实时推进现房销售，推动开发商向现房销售转型；另一方面，当前购房者很大一部分更愿意买现房，也应该顺应这部分需求，特别是改善型需求，能承受现房销售带来的成本和价格增加。

保交付下“现房销售”试点加速

“现房销售”并非新鲜话题，早在2016年-2020年，为了抑制土地市场过热和房企非理性拿地，部分城市在土地端设置现房销售条件，但是试点效果一般，有的城市推出一宗地块后就没了下文，有的城市则在推行了一段时间后，改变了土地出让规则。直至去年停贷风波，“保交付”成为重要任务，“现房销售”也在各地加速推动试点。

去年8月5日，福州市首例现房销售宅地——永泰葛岭镇溪西村葛丹东路东侧A-02地块成功拍出。

去年同月，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，其中蜀山区ss202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。此前合肥的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求，达到一定比例才能开售，但是明确提出必须按现房销售，在合肥尚属首次。

今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

此后1月31日召开的山东省住房城乡建设工作会议上，据当地媒体报道，2023年山东将出台高品质住宅建设指导性意见，制定《住宅设计标准》，其中提到，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，2023年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

值得关注的是北京，从2021年第二轮集中供地，就开始试点竞现房销售面积，目前已经有多宗出让的地块配建了现房销售面积，其中就包括今年最热的经开区亦庄新城X47R1地块，规划建筑面积约17.8万平方米，总成交价79.12亿元，需要配建5.3万平方米现房销售面积。

如今深圳重启“现房销售”试点，无疑对于其他城市的试点工作具有推动作用。而通过部分地块先行先试，也是当前各地“现房销售”试点工作的一个重要方向，预计也会有越来越多的城市加入试点中来。

不过在李宇嘉看来，并不是要迅速将现售占比扩大，当前地产弱势局面并不支持大规模开展现房销售，但未来一段时间，现房销售和预售将是并行的两种模式，开发商既可以选现售，也可以选预售，购房者也一样。当然政策会支持现售，比如金融政策、规划政策、报建政策等。

现房销售势必会拉长房企的开发周期，增加成本，沉淀资金，这对于开发企业提出了更高的要求。“能拿地的开发商，一定是算好了账，算好了增加的成本和周期自己可以承受。”李宇嘉说，另外，在现售的出让条件下，地价一定比预售条件下要低，这也有利于开发商，特别是综合实力比较强的开发商。现售逐渐推行的过程，自然也就是优胜劣汰和转向新模式的过程。

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