长租公寓 管住“资金池”是第一步 用沉淀的资金进一步扩张规模

限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，北京出台新规，对长租公寓企业租金收取周期、租金贷资金去向等提出明确规范。

在此之前，根据深圳下发的住房租赁资金监管征求意见稿，同样规定了金融机构提供住房租金贷款，需直接将贷款拨付至承租人个人账户。新规要求“二房东”性质的住房租赁企业，收取押金及租金合计超过4个月租金数额的部分，由银行进行监管，或由租赁企业提供相应的银行保函进行担保。

为了防止长租公寓再爆雷，北京和深圳均对金融机构为承租人提供个人租金贷有了更为明确的约束。这种约束直接体现在对形成“资金池”的有效遏制。长租公寓市场的租赁企业，有些为了快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，再利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场。

一前一后，巨大的差额交易，便会导向两个极端的市场。一个是企业“理想”中的最佳状态，通过“高进低出”以便更多获客，看似做亏本买卖，但寄希望未来占有市场，最终获取垄断利润。“长收短付” 形成期限错配，用沉淀的资金进一步扩张规模。

另一个则是赤裸裸的现实，资金回流不畅或者融资受阻导致入不敷出，随即引发企业资金链断裂。同时，随着长租公寓的扩张，资金吃紧，房东收不到租房款收回房子，租客没有房子可住，剩余租金也难以拿回。

管住“资金池”，意味着控制差额交易，进而控制盲目、无序的规模扩张。当前长租公寓行业风险的根源在于高风险经营模式和租金贷的滥用，在金融杠杆和经营杠杆双层杠杆之下，长租公寓难以长治久安。

长租公寓不是不可以发展，只是危险的长租公寓万万要不得。长租公寓实现了对传统租房市场的极大改观，让更多在城市打拼的年轻人获得独立空间，也改善了租户整体的租住体验。解决租房市场的痛点，依然需要在供给层面和制度规范层面下功夫。只有这样才能真正求解一线城市租金居高不下、机构化租赁企业运营模式长期霸占、资本在长租市场中究竟应扮演怎样的角色。

长租公寓企业屡屡爆雷，公众对建立租金监管配套呼吁已久。由管理长租公寓市场引发的热议，将是复杂而周密的城市治理议题。这不仅关系着监管政策的张弛与收缩、住房市场供需长期失衡如何解决、房地产长效机制在租房市场的细化，还关联着城市化转型的混乱与痛处、新“打工人”消费理念的超前与保守、金融场景扩展带来的创新与滥用等等。